不動産の購入に関して

不動産を購入して、資産とて活用を考えている方へ

自己資金

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1,準備する貯金はどれほど必要か

マイホ-ムは非常に高価な買い物ですから、手持資金で全額支払える人は滅多にいません。
当然、不足分は住宅ロ-ンを利用することになります。
マイホ-ムの購入を決断したならば、準備できる頭金(自己資金)と自分の支払い能力からみた住宅ロ-ンの総額を把握することが必要です。
この金額が掴めれば、購入できるマイホ-ムの総額が自ずと決まります。
住宅購入後もゆとりある生活を営むには、購入価格の30%程度の頭金を用意しておきたいものです。この金額が掴めれば、購入できるマイホ-ムの総額が自ずと決まります。
また、住宅購入後もゆとりある生活を営むには、購入価格の30%程度の頭金を用意しておきたいものです。

2,その他諸経費

資金計画を立てる場合に注意しておきたい点が、入居時までにかかる売買代金以外の諸費用です。引渡しを受けて自己名義の登記をする際には、登録免許税や司法書士等への報酬が必要です。
住宅ロ-ン利用に際し、連帯保証人を立てる代わりに住宅ロ-ン保証を頼めば、ローン保証料が必要になる場合もあります。
引越しにも相応な費用が必要となります。諸費用は購入する住宅などの条件によって異なりますが、一般的に住宅価格の5~8%程度と言われています。

借入金

1,毎月の返済可能額から借入総額を求める

住宅ローンの年間返済額は、年収の25%から30%以内(年収に占める住宅ローンの割合を年収負担率といいます。)に収めることが重要とされています。これは、ローンの支払いが困難にならないためのひとつの目安です。
フラット35の場合では年収に対する全ての借入れの年間返済額の合計の割合(総返済負担率)が年収別の基準(年収により30%または35%)以下であることが必要です。
なお、民間の金融機関では独自に基準を設けています。

例)フラット35の審査基準

年収600万円のサラリーマンの(フラット35以外の借入れがない)場合、年収600万円の場合は総返済負担率は35%ですから年間返済額の上限は 600万円×35%=210万円よって、毎月の返済額の上限は 210万円/12=175,000円になります。
借入可能な総額は、毎月の返済額、ボーナス時の返済額(年2回)、金利、返済期間によって決まります。仮に返済期間を35年、ボーナス時の返済はなしとした場合、金利が2.8%と3.3%のケースでは借入れ限度額は次の通りとなります。

今月の返済額 返済期間 金利 借入金限度
  175,000円   35年  2.8%  約4,600円
 3.3%  約4,350円

ご自分の借入可能額については、こちらの 借入可能額シミュレーション をご利用ください。

2,購入可能な総額の試算

購入できる総額を簡単に試算するには次のような2つの方法があります。

(1)用意できる頭金から購入総額を割り出す

ローンを利用する場合、一般的な融資額は物件価格の80%が適切とされています。
購入代金以外にかかる諸費用に充当する資金を除いて、仮に800万円の頭金が用意できるとすれば、購入できる物件の総額は、[頭金の額/0.2]の計算式で求められることになります。
つまり、800万円/0.2=4,000万円と算出されます。

ただし、上記4,000万円から準備済みの頭金800万円を差し引いた3,200万円を住宅ローンに依存することになりますので、借入金融機関の基準を満たしているかどうかの検討が必要となります。

※フラット35の融資限度額は物件価格の100%までです。

(2)ローン利用可能額計算から割り出す

上記の【資金計画の考え方1】でのローン利用可能額計算は、自分の収入状況からみた借入可能額ですから、その金額に用意できる頭金相当額を加算した金額が購入できる物件の総額になります。
例えば、月額返済額175,000円、金利3.3%、35年返済の場合、約4,350万円の借入ができます。これに用意できる頭金800万円を加えると、約5,150万円という金額になります。

しかし、この数値が直ちに購入総額と結論づけることは早計です。

この金額の20%相当額は1,030万円で、現在用意できている頭金では不足するからです。(一般的に安全に住宅ローンを返済するための融資額は、物件価格の80%程度といわれています。よって、頭金は20%必要ということになります)

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