不動産の購入に関して

購入

1,購入の申込

申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。
申込み時には前年(ケースによっては前々年)の収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)が必要な場合があります。

申込証拠金の意味

物件購入の申し込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申し込みが真剣であることを証明したり、申込順位を確保するために授受されるものです。これは別に申込金、予約金、手打内金等とも呼ばれています。

2,重要事項の説明

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅建業法は不動産業者が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。
これを重要事項の説明といいます。
重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引主任者」が購入希望者に対し「取引主任者証」を提示し自分が資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。
重要事項は購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば説明しなければなりません(宅建業法第47条)。

不明な点があれば重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

3,売買契約

売買契約重要事項の説明を取引主任者から受けて、取引きしようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引きの諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引きの安全と買主保護の見地から、不動産業者が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務づけています。媒介の場合も同様に取り扱われます。

支払いの流れ

1,売買代金の支払いの流れ

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな名称で売買代金を支払います。一般的な代金支払いの流れは次の通りとなります。

(1)申込証拠金

その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順位の確保のため、一般的に5万円~10万円程度を不動産業者に預けることが多いようです。

(2)手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。
手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

(3)内金(中間金)…買主の履行の着手

内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。
売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

(4)残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。
残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。
残金が融資額より多い場合はその分を現金等にで準備しなければなりません。
また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

不動産購入で必要になる税

売買契約作成時の印紙税

売買契約書の作成時、および購入資金等の借入れに伴う金銭消費貸借契約書の作成時には、国税である印紙税が契約書作成者に対して課税されます。納付方法は税額相当額の印紙を貼りつけ、それを消印します。
平成23年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書にかかる印紙税は、租税特別措置法第91条の特例により次の表の通り軽減されています。

申込証拠金の意味   金銭消費賃貸貸契約
 売買金額  印紙税  借入金額  印紙税
 1,000万円超
5,000万円以下
 15,000円  1,000万円超
5,000万円以下
 20,000円
 5,000万円超
1億円以下
 45,000円  5,000万円超
1億円以下
 60,000円
登記にかかる登記印紙税

不動産を購入し、登記を行うときには、不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により
第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して国税としての登録免許税が課税されます。

登録免許税の課税標準と税率

登録免許税の基礎となるものは「不動産価額」とされていますが、これは固定資産課税台帳の登録価格(課税標準)によるものとされています。この課税標準に次の税率を掛けたものが登録免許税になります。
また、抵当権設定登記については債権額(または極度額)が課税標準になります。

登記事項 税率
所有権の保存登記 0.4%
所有権の移転登記 2.0%(注:1.0%)
抵当権の設定登記 0.4%
マイホーム取得に伴う不動産取得税

住宅を新・増・改築したり、土地建物の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときには都道府県税の不動産取得税がかかります。不動産の取得は有償、無償を問いません。家屋を新築した場合の取得の時期については、新築家屋について最初の使用または譲渡があった日となります。

固定資産税

住宅を新・増・改築したり、土地建物の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときには都道府県税の不動産取得税がかかります。不動産の取得は有償、無償を問いません。家屋を新築した場合の取得の時期については、新築家屋について最初の使用または譲渡があった日となります。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域をもつ市町村が都市計画事業、土地区画整理事業のために必要な経費に充当するため、
原則として市街化区域内の土地および家屋に対して課税される市町村税です。

都市計画税の計算の仕方

課税標準 × 税率 = 都市計画税

課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)となっています。
ただし、税率は0.3%を上限として各市町村が条例で設定することになっているので、市町村ごとに異なります。
また、毎年度4回に分けて納付します。

ご不明な点があれば何なりとご相談ください。

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